房价继续攀升是个大概率事件ZT

房价，是个热门问题，更是社会的大问题。谁也绕不开，不管你是市场人士，还是普通百姓，只要日子继续过，房子就总会是念在嘴边，挂在心里的“一块石头”。
数据最有说服力，我们看多年来的全国住宅均价便知，1998年全国商品住宅销售均价1854元/平方米，2008年为3655元/平方米，10年时间增值97%，年均复合增长7.02%。即使经历了2000年全球网络科技泡沫破灭和2008年的全球金融危机，中国的住宅单价竟然没有一年下跌！
这里我们不争论相关数据的真伪，仅从感性上来说，房价“一直在涨”恐怕不是幻觉吧？这种涨法正常吗？再看收入，全国职工月均工资从1998年的623元到2007年的2078元，9年增长234%，年均复合增长14.34%，竟然是房价涨幅的2倍！
如果以建筑面积70平米、三口之家两人工作来看，房屋总价25.5万元，两人年收入合计5万元，房价收入比为5.1倍，似乎和世界银行对发展中国家合理的房价收入比均值4.5倍差的相差并不悬殊。
另一方面，如果用黄金作为房价的计量单位，1998年买1平方米房子需要24克黄金，2008年只需要19克黄金，房价贵吗？可为什么全国的老百姓都对房价怨声载道呢？也许大家不满足于70平方米？需求是不断膨胀的，这是毋庸置疑的，对于房子品质、面积、地段是我们每个人都渴望的“幸福指标”。其实，人性中无尽的物质需求部分妨碍了我们的满意度。当然，更大的问题可能存在于结构的严重不均衡。
从结构上来看，房价在全国不同区域分布严重不均衡，以及收入在不同人群中分配严重不均衡，恐怕是导致房价收入矛盾激化的两个主要问题。这里我们暂且只谈房价。
以中国最大的住宅房地产开发商万科为例，1998年以来它一直围绕着中国比较发达的大中城市进行房地产开发，因此其业务数据大致可作为中国大中城市平均房价的代表。1998年万科平均销售单价5511元/平方米，2008年为8594元/平方米，前者为同期全国平均房价的2.97倍，后者为同期全国平均房价的2.35倍，由此可以看出少数大中城市和大部分中小城市（城镇）之间巨大的房价鸿沟。
进一步，让我们再看看目前中国两个拥有1000万以上人口的巨型城市——上海和北京。2004年上海内环边的普通住宅单价为10000元/平方米左右，2009年达22000元/平方米左右，前者是同期万科销售均价5592元/平方米的1.79倍，后者是同期万科销售均价9046元/平方米的2.43倍；2005年北京五环边普通住宅单价为6000元/平方米左右，2009年达13000元/平方米左右，前者基本等于同期万科销售均价6018元，后者则为万科同期销售均价9046元的1.44倍，由此我们又看到了极个别巨型城市相对于少数大中城市在房价上的绝对差异和相对更快的增长。
未来会如何？从中国“人多地少”尤其是适宜人类居住的地方少这一基本特征出发，中国大陆未来十年的整体房价继续攀升可能是个大概率事件。
根据麦肯锡全球研究院的研究，目前中国人口超过1000万的巨型城市只有上海和北京两座，但到2025年将新增六座巨型城市，它们分别是天津、武汉、深圳、广州、重庆和成都。由于人口和收入的聚集，这八大巨型城市的房价很可能继续以远超出全国平均水平的速度发展。
但现在国内有人说明年房价就会跌，这是把房价当成了股价，资产性质不同，运行规律也不一样，房价是不会像股价那样有频繁的变动的。不动产就是不动产，其运行规律反应的是远期趋势，而不是当期趋势。股票就正相反了，如果今年企业搞的不行，马上股价就下来了。基于这种分析，我们认为，房价不会马上下跌。如果不懂房地产的产业规律，只懂房地产的炒作规律，那么判断就会有问题。